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【393 公民專欄】一樣的房產泡沫議題,我們還在泡沫、韓國已經大刀改革不當稅制

週三 2014年08月20日, 7:59 下午【點此取得本文短網址】

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20141003212617  by: 393 公民平台

1997 年,泰國匯率制度由固定制變成浮動制,導致泰銖兌美元匯率一天下降了 17%,連鎖效應使得金融危機席捲了整個亞洲金融市場。

當時經濟正在起飛的韓國也受到重創,韓國排名居前的 30 家企業集團中有 11 家破產,致使整個國家陷入了嚴重的經濟衰退。韓國政府為了快速恢復經濟,因此放寬了房地產轉讓制度與低利率政策,使得房地產市場能恢復,但這卻也種下日後房地產投機風潮的誘因。

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圖一:亞洲金融風暴影響國家(來源:Wiki

  • 韓國也曾歷經瘋狂的房地產泡沫,但他們是怎麼痛改前非改革了稅制、抑制了炒房?

這顆房地產投機的種子在 2001 年開始長出枝枒;在 2001 到 2006 年間,房地產價格以平均每年超過 10% 的速度在攀升,因「江南 style」而廣為人知的首爾江南區更是誇張,單年度漲幅甚至有飆到 25.9% 的紀錄,於是民怨同時也隨著房價開始攀升。

2005 年,時任總統盧武鉉政府為了抑制瘋狂的房市泡沫,將原本分開課徵的持有稅改成房地合併課徵的「綜合不動產稅」

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圖二:以首爾江南區為主題的火紅歌「江南 style」

除此之外,韓國的房產的估價是由政府外包給經嚴格認證的專業第三方機構評估,再將資訊提供給政府做稅基;評定的價格約落在市價的八、九成,再由政府根據情況去調整「適用率」,決定要用評定價格的幾 % 來當作稅基課稅。

在 2005 年的韓國房地產改革中,就將適用率從 36% 提高到 50%,也就是稅基從原本的市價 90% 乘上 36% 的市價三成,變成市價 90% 乘上 50% 的市價四成五,使稅基提升。

而台灣目前房地產的稅基遠遠低過國際標準,只有市價一成不到。

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圖三:韓國房地產市價、評定值、和乘上適用率後的稅基示意圖

韓國企劃財政部在加稅的同時,也提出不動產持有稅減免的配套方案,包括了長期持有五年以上、年長者六十歲以上等等給予減免,降低改革的阻力。

但 2005 年實施的這些政策,雖提高了囤房、高價房的持有成本,房價趨勢卻還是上升中,因此時任副總理兼財經部長官的權五奎出面「向無住房居民表示歉意」,三名高官包含建設部長都因房產政策不力而下台

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圖四:稅改政策與房價指數 (圖片來源:今週刊 No.918 誰背叛了孫中山

在官員改革不力請辭後,韓國政府更加快了改革房地產稅制的腳步,2007 年開始針對買賣房地產的交易所得,按照「實際交易的價格」課稅,取代原本由韓國國家稅務局評定的房屋價值(市價五成到七成)。同時也加強打擊短期持有的投 機客、持有多間房子的囤房者,調高擁有兩房屋以上的交易所得稅率到 50%,三屋以上更是高達 60% 的交易所得稅率。也就是說在韓國持有兩間房要賣房時,扣除之前買房的價格與持有的一些成本,短期炒房所賺的錢至少有 50% 要繳入國庫。

上述的資本利得稅看起來可怕,但實際對一般民眾影響相當地小,原因在於韓國資本利得稅的門檻很高,持有三年以上及六億韓元(約 1700 萬台幣)以下的房產,不用繳交交易所得稅,打擊面小,大概只有 2% 的家戶會課到稅。在一 O 年更調高到九億韓元。

當然改革當然不會一帆風順,韓國立場偏向保守派的大報《中央日報》在 2008 年就大力抨擊盧武鉉的房地產稅改是「稅收炸彈」,並強力要求政府立即廢止「綜合不動產稅」。但民調顯示超過 97% 的韓國人反對廢除,有絕對多數的民意支持,因此韓國政府改革不手軟。

但光是稅改並無法健全房市和住宅制度,於是韓國政府在 2007 年宣佈,2013 年到 2017 年將再興建 50 萬戶國民賃貸住宅(只租不賣的社會住宅),將使得 2007 年到 2017 年提供的公共出租總數達到 260 萬戶,而台灣目前全國社會住宅總數隻有少少的 6379 戶 … …

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圖五:位於首爾市西南的清溪國民賃貸住宅 (圖片來源:社會住宅推動聯盟

韓國如今更是宣佈要在 2020 年將社會住宅佔總家戶的比例,從現在的 4.3% 提升到 12%,用擴大社會住宅以解決居住正義問題。反觀台灣,不但社會住宅比率只有 0.08%,房地產稅制也持續助長炒房風氣,居住正義與租稅正義實踐之日遙遙無期。

韓國的房屋稅改推動背景與現今台灣非常相似,台灣現行遇到的改革阻力也與韓國當時一樣,但他們卻依然堅持做對的事,改革房地產稅制:房地合一、實價課稅、持有稅稅基接近市價

使資金不會因為投資房地產成本低廉而湧入房地產市場,讓資金能去投資產業,讓產業得以發展、升級,而人民也住的起房,實踐居住、租稅正義,韓國的房地產稅改經驗值得台灣學習。

所以公民們,拯救台灣的未來,一起推動房地產稅制改革吧!

點擊「參加」加入連署,彙集民意共同向行政院呼籲,要求房地產稅制「全面」改革!
連署網址:https://www.facebook.com/events/1544912285730937/

(轉載自《393 公民平台》;圖片來源:strogoscope,CC Licensed)

by: 393 公民平台 2014-08-13

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