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劉黎兒:你還要繼續囤房?

週一 2017年07月10日, 9:54 上午【點此取得本文短網址】

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房產陷阱──日本少子化嚴重,人口急遽減少,已經幾乎看不到孩子在街頭嬉戲的鏡頭了。劉黎兒攝影

\2017年07月10日00:10

劉黎兒/旅日作家

日本現在許多為人兒女的最為擔心的就是父母去投資房地產,中了房地產業者巧言,買了被說是可以節稅、保值的出租用房地產,結果根本租不出去也賣不出去,只給自己留下許多暴跌、無法脫手而又得繳稅的「負動產(跟「不動產」同音)」;最根本原因是無視日本是嚴重少子化、人口減少的社會而依然大量建設,空屋近1000萬戶沒人住,台灣何嘗不是?投資出租用房產是天大的陷阱,為了自己、為了子孫、為了別人,不要繼續囤房了!

雖然有些日本人未必是去大建出租用房產,而是收購中古公寓大廈,但是這方面問題更多,都是房地產業界的人不敢對人說的祕密;今年起朝日新聞等都相繼指出,中古公寓大廈不斷廢墟化,主要是建物跟居民雙重老化問題嚴重,例如30年前蓋的公寓大廈,居民也都60歲以上,甚至7、80歲了,除了有限的年金外,幾乎沒有新收入,無力修整,老朽化嚴重,無法住人,有能力的居民都趁早搬走,許多公寓淪為鬼屋或貧民窟,除了來日本在底層打工賺錢的外國人,沒人租用,即使東京大都會內也不例外地有許多這樣的地方。

許多來日本投資中古房地產的華人,都以為撿到便宜貨,未料才沒幾年,房產就老朽而且租不出去,而且廢墟化,要大規模修繕或重建等,幾乎不可能,不僅被稱為老朽公寓,甚至被稱為「極限(限界)公寓」;現在日本中古公寓到2015年有623萬戶,其中超過30年的有162萬戶,20年後超過40年以上的公寓有316萬戶。

房地產賣不出去、租不出去,最嚴重的是兩大問題,一是必須繼續繳稅、繳高額的管理費、修繕基金,對於年紀變大的人或收入很少的年輕人根本負擔不起;另一個問題是這些沒用的房產的所有權到死也無法放棄。

因此日本新潟縣湯澤町,亦即川端康成小說《雪國》的舞台,在日本泡沫經濟時代建了大量休閒大廈,現在價格暴跌,利用人數少,巴士停開,許多居民積欠管理費等等,許多大廈雖還有大浴場、游泳池或卡拉OK房設備等,極盡豪華,卻有居民以1萬日圓、5萬日圓出售,原因就是若不趕快脫手,所有權的負擔連你死了也不放過你,就真的變成子孫的「負動產」;也有人故意欠繳稅金,讓官方拍賣等。
日本政府跟台灣不同,不會用昂貴水泥跟低稅金來護盤,日本政府雖沒有好好管制業者去引誘人投資不該投資的房地產,但逐漸在修正公告地價跟固定資產稅,形同對房產加重課稅;像3日公布的據以徵收遺產稅、贈與稅的所謂「路線價」,連續2年上漲,表面說是因為評估訪日旅客的增加,因東京銀座或地方有魅力的城市地價上漲等,地價二極化;但許多專家早已指出,日本政府是對東京都心的住宅地個人住宅、高級出租住宅、節稅高價塔層大廈等為目標來增稅,固定資產稅、繼承稅負擔增加。

日本少子化嚴重,人口減少加速,越來越多沒人住、沒人租買的房子,房價只會越來越低,台灣出生率世界第一低,就算政府再怎麼護盤或圖利業者,也無法挽狂瀾,房產變成甩不掉的負擔,許多子女都拜託父母別再墜入業者陷阱,不囤房不僅為了別人,更是為了自己!


房產陷阱──日本老朽化公寓遍地都是,即使東京都心也不例外。劉黎兒攝影


房產陷阱──日本《鑽石週刊》等不斷提醒投資出租房產是陷阱,沒人住,買的房產也得繳高額的固定資產稅,連死不放過。劉黎兒攝影

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