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假如中國每家只買一套房子,會發生什麼……

週六 2017年07月29日, 9:23 上午【點此取得本文短網址】

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2017-7-29 08:15 作者:劉曉博

【看中國2017年7月29日訊】想跟大家探討一個有趣的問題:假如中國人都失去了購買多套房的興趣,家家戶戶都只有一套房,或者不買房、只租房,中國的財政狀況會出現什麼變化?

不妨先看一下2016年中國財政部公布的「財政收支狀況」。通過這份文件,我們可以知道,政府的收入主要來自三個方面:

1、一般公共預算收入(主要是稅收)共計159552億元;

2、政府性基金收入(主要是賣地收入)共計46619億元;

3、國有資本經營預算收入2602億元(可以忽略不計)。

第一部分收入最大,中央拿走大約45%,地方政府拿走55%。但事實上,中央用不了那麼多錢,拿走是為了統一調配,通過稅收返還、轉移支付,把經濟發達地區的錢拿給中西部地區用。

所以,中央財政是「旱澇保收」的,不存在不夠用的問題,即便來自房屋、土地的收入是零。關鍵是地方政府。

2016年,地方政府在「一般公共預算支出」項目下,一共花了16.04萬億的錢(顯著超過了收入),其中有6萬億來自中央政府的「稅收返還和轉移支付」。此外,地方政府在「政府性基金支出」中,還花了4.24萬億,其中包括3.75萬億的賣地收入。

在第一項「一般公共預算收入」裡,跟房地產交易的稅費包括:房企的增值稅、所得稅,以及房屋交易中的個人所得稅。此外,還有契稅、土地增值稅、房產稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅等。上述稅收合計,大概在2.8萬億左右(按照房企增值稅佔全部增值稅的八分之一,個人買賣房屋繳納所得稅佔個人所得稅的一半左右估算)。

總之,2016年全國地方政府的總支出是20.28萬億,其中跟房地產相關的總收入是6.55萬億左右。也就是說,32%的地方政府支出,需要依靠房地產。

我們都知道這樣一個基本事實:中國目前的房子,足夠14億人居住。之所以出現很多人無房住,是因為房子不能跟著人遷徙,或者說,城鎮化帶來人和房的「錯配」。在農村、中西部的小城市,大量房屋空置,人口都去了大中城市。

假設經過5年到10年的努力(建設大量政策性住房、租賃性住房),再加上實施懲罰性的房地產稅,最終達到了一個平衡——大家都有房子住了,要麼是租,要麼是買,而且買房的家庭都只有一套房,因為第二套房就會被征收重稅。這時候,將出現什麼狀況?


假如中國家家戶戶都只有一套房,會發生什麼?(圖片來源:Getty Images)

由於中國人買房的時候,一次性繳納了70年的土地使用費,所以第一套房子必須免征房地產稅。家家都是一套房,或者租房,就意味著沒有人符合繳納房地產稅的條件。而到了這時候,新增的購房需求很少,只有以舊換新的需求,所以住宅土地拍賣收入大幅減少,圍繞著房屋交易的各種稅費也都大幅減少。

即便靜態地推算,未來地方政府的財政缺口也將不斷增大,最終可能超過6.55萬億元(通脹因素推動)!

也許有人會說:住宅的增量沒有了,還有商辦物業呢!但事實上,目前絕大多數城市的商辦物業都是嚴重過剩的。有報導說,深圳的商辦物業庫存可以賣10到15年,上海的庫存可以賣8到10年。

所以,當城鎮化蛋糕基本吃完的時候,地方政府將失去30%的財政收入來源,而房地產稅又無從征收,財政崩潰是必然的。

上面探討的是房屋「高度均貧富」下的情況,其結果是地方財政崩潰。但如果房屋分配不均衡,有相當一批家庭擁有第二套、第三套房子,其他家庭租房子住。這種情況下,反而可以讓地方政府征收到房地產稅——這個結論耐人尋味吧!

當然,還有辦法可以在「住房分配均衡——很難收到房地產稅」的情況下,避免地方財政的崩潰。這就是,第一,政府精兵簡政,降低行政成本;第二,大幅減少地方政府的投資;第三,通過市場化改革,激活全社會的活力,帶來稅收增量。

地方政府每年財政花這麼多錢,一個重要的原因是:他們扮演了投資主力軍的角色,在「鐵公基」上有大量的投入。其中僅公路一項,每年的投資就接近2萬億,相當一部分來自政府或者政府擔保的債務。至於高鐵、地鐵,幾乎全靠政府投資。

如果隨著基礎設施的完善,以後政府逐步減少投資,而更多地激發民間活力,依靠民間投資,則因為「居民失去買房熱情」帶來的「財政懸崖」還是可以度過的。甚至,還可能出現這種情況:由於大家都不炒房子了,居住成本長期穩定,年輕人的消費、創業熱情很高,給經濟帶來了新的增量,稅收在其他領域有較高的增長。最終,財政達到平衡,最終實現平穩增長。

也許有人會說,美國不就是這樣嗎?

遺憾的是,美國不是這樣的。人家的購房者在買房的時候沒有繳納70年土地使用費,而且獲得的是永久土地產權,所以房子繳納房地產稅合情合理,地方政府因此有了「穩定的飯票」。中國如果家家都只買一套房,或者租房,就不應該有房地產稅。所以,出現財政斷崖的可能是存在的(換句話說,一次征收70年土地使用費的制度,造成了中國地方政府「寅吃卯糧」)。

由此可以得出結論:

1、如果中國建立起真正的市場經濟制度,權力規範運作,社會創造的熱情被激活,中國經濟和政府財政有可能擺脫對土地財政的依賴。這樣,未來就不存在因為城鎮化蛋糕吃完而帶來的「財政懸崖」。

2、如果不能完成經濟和社會轉型,對房地產市場的過度調控,將帶來嚴重的財政懸崖,讓經濟無法承受其後果。到那時,「財政懸崖」只能通過日益擴大的赤字、地方債規模來避免,最終帶來資產價格的飆升、貨幣的貶值。
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